Tributação dos rendimentos de aluguéis e arrendamentos nas pessoas físicas

Resumo:

Analisaremos no Roteiro os procedimentos relativos a tributação dos rendimentos recebidos por pessoa física a título de aluguéis de imóveis, arrendamento de imóvel rural e de bens em condomínio ou comunhão. Para tanto, utilizaremos como fonte de estudo o Regulamento do Imposto de Renda (RIR/2018), a Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014, bem como outras fontes citadas no decorrer do trabalho.

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Postado em: - Área: Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF).

1) Introdução:

Antes de adentrarmos no seara tributária convém destacar os conceitos de aluguel e arrendamento, bem como suas diferenças. O aluguel consiste na cessão dos direitos de uso e gozo de determinado bem, em troca de uma contraprestação, normalmente, valores monetários. Segundo a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), cabe ao locatário (1) a conservação do objeto alugado, bem como o pagamento de todas as despesas ordinárias decorrentes de seu uso e gozo, por exemplo, luz, água, condomínio, etc.

Assim como o aluguel, o arrendamento é um negócio jurídico que tem como objeto a cessão do uso de determinado bem, mediante o pagamento de uma contraprestação, que pode ser mensal, semestral, anual, etc. Durante o período de vigência, o arrendatário (2) fica responsável pela conservação do objeto arrendado, respondendo, inclusive, por eventuais danos causados.

Como podemos verificar, conceitualmente aluguel e arrendamento são muito parecidos, afinal, ambos se destinam à cessão do direito de uso de determinado bem. No entanto, arrendamento não se confunde com locação, tendo cada um suas particularidades.

A principal diferença entre eles reside na possibilidade de aquisição do objeto do contrato (opção de compra). Ao contrário da locação, o arrendamento faculta ao contratante a possibilidade de adquirir o bem, ao término do período de vigência do contrato, levando em consideração o valor pago durante o período de uso do bem.

Assim, sempre que um contrato estiver chegando ao fim, o arrendador (2) tem o dever de facultar ao atual proprietário a aquisição do objeto. Se esse tiver interesse, o valor pago pelo uso deverá ser descontado do preço final, na forma prevista no acordo. Já os contratos de locação não contam com essa possibilidade.

No contrato de locação, caso o locador (1) queira vender o bem e o locatário tiver interesse, ele terá apenas direito de preferência na aquisição. Ocorrendo essa situação, deverá ser celebrado um novo negócio jurídico e os valores pagos a título de aluguel não serão computados no valor final da coisa.

Portanto, o que diferencia o arrendamento do aluguel é que no contrato de aluguel, uma eventual compra do bem se dará por um novo instrumento e não considerará os valores pagos durante o contrato como forma de abatimento. No arrendamento, por sua vez, já se prenuncia a possibilidade de compra e venda da propriedade como parte da negociação.

É isso aí, feito essas conceituações e situado nosso leitor na temática do presente Roteiro, passaremos a analisar no próximos capítulos os procedimentos relativos a tributação dos rendimentos recebidos por pessoa física a título de aluguéis de imóveis, arrendamento de imóvel rural e de bens em condomínio ou comunhão. Para tanto, utilizaremos como fonte de estudo o Regulamento do Imposto de Renda (RIR/2018), os artigos 30 e 31 da Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014, bem como outras fontes citadas no decorrer do trabalho.

Notas Valor Consulting:

(1) No aluguel temos as seguintes figuras:

  1. Locador: é o proprietário do imóvel, aquele que coloca o seu imóvel para alugar; e
  2. Locatário: é quem procura um imóvel para alugar e morar por um período, o famoso inquilino.

(2) No arrendamento temos as seguintes figuras:

  1. Arrendador: parte proprietária do bem arrendado, que cede os direitos de uso ao arrendatário; e
  2. Arrendatário: parte usuária do bem arrendado, que irá usufruir do mesmo durante certo período.
Base Legal: Lei nº 8.245/1991; RIR/2018 e; Arts. 30 e 31 da Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014 (Checado pela Valor em 23/01/23).

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2) Rendimentos tributáveis:

São tributáveis como aluguéis ou arrendamentos os rendimentos decorrentes da ocupação, do uso ou da exploração de bens corpóreos, tais como:

  1. aforamento, locação ou sublocação, arrendamento ou subarrendamento, direito de uso ou passagem de terrenos, seus acrescidos e suas benfeitorias, inclusive construções de qualquer natureza;
  2. locação ou sublocação, arrendamento ou subarrendamento de pastos naturais ou artificiais, ou campos de invernada;
  3. direito de uso ou aproveitamento de águas privadas ou de força hidráulica;
  4. direito de uso ou exploração de películas cinematográficas ou de videoteipe;
  5. direito de uso ou exploração de outros bens móveis de qualquer natureza;
  6. direito de exploração de conjuntos industriais;
  7. os juros de mora, as multas por rescisão de contrato de locação e quaisquer outras compensações pelo atraso no pagamento, inclusive a atualização monetária;
  8. as luvas, os prêmios, as gratificações ou quaisquer outras importâncias pagas ao locador, pelo contrato celebrado;
  9. as benfeitorias e os melhoramentos realizados no bem locado, se, de acordo com o contrato, fizerem parte da compensação pelo uso do bem ou do direito (3);
  10. a indenização pela rescisão ou pelo término antecipado do contrato de aluguel ou arrendamento;
  11. o preço de compra de móveis ou benfeitorias, ou de qualquer outro bem do locador, quando constituir compensação pela anuência do locador à celebração do contrato.

Na hipótese de imóvel cedido gratuitamente, constitui rendimento tributável na Declaração de Ajuste Anual (DAA), devendo ser informado em Rendimentos Tributáveis, o equivalente a 10% (dez por cento) do seu valor venal, ou do valor constante da guia do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) correspondente ao ano-calendário da declaração, ressalvado o disposto no artigo 35, caput, VII, "b" do RIR/2018:

Art. 35. São isentos ou não tributáveis:

(...)

VII - os seguintes rendimentos diversos:

(...)

b) o valor locativo do prédio construído, quando ocupado por seu proprietário ou cedido gratuitamente para uso do cônjuge ou de parentes de primeiro grau;

(...)

Registra-se que nesse caso:

  1. o rendimento tributável do imóvel cedido gratuitamente não está sujeito ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão);
  2. se a cessão de uso não abrangeu todo o ano-calendário, o valor tributável é apurado proporcionalmente ao período de cessão de uso de imóvel.

Notas Valor Consulting:

(3) As benfeitorias e os melhoramentos realizados no bem locado, quando não fizerem parte da compensação pelo uso do bem, não constituirá aluguel para o locador.

(4) Os rendimentos de aluguel no regime de comunhão parcial de bens, referentes a imóvel adquirido por sucessão, pertencente somente a um dos cônjuges, devem ser tributados em sua totalidade por aquele a quem pertence o bem.

(5) Rendimento de aluguel, garantido por seguro fiança, recebido da seguradora por pessoa física, em face do exercício da garantia, está sujeito à retenção na fonte pela pessoa jurídica que efetuou o pagamento.

Base Legal: Arts. 35, caput, VII, "b", 41 e 45, caput, III a V, §§ 1º e 3º do RIR/2018; Arts. 11, caput, II, 30, § único e 76 da Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014; Solução de Consulta Cosit nº 56/2013; Solução de Consulta Cosit nº 221/2017 e; Questão 202 do Perguntão IRPF da RFB/2020 (Checado pela Valor em 23/01/23).

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3) Contrato de aluguel com opção de compra:

Na hipótese de o contrato de locação assegurar opção de compra ao locatário e prever a compensação de aluguéis com o preço de aquisição do bem, não serão considerados como aluguéis os pagamentos, ou a parte deles, que constituírem prestação do preço de aquisição.

Base Legal: Art. 45, § 4º do RIR/2018 (Checado pela Valor em 23/01/23).

4) Aluguel de imóveis:

4.1) Exclusões na hipótese de aluguel de imóveis:

Não serão computados no rendimento bruto, na hipótese de aluguéis de imóveis:

  1. o valor dos impostos, das taxas e dos emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
  2. o aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;
  3. as despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento; e
  4. as despesas de condomínio.

Registra-se que no caso do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), ele pode ser excluído do valor do aluguel recebido, quando o encargo tenha sido do locador, independentemente se a percepção dos rendimentos ocorreu durante todo o ano ou somente em parte dele, ou ainda, que o imposto tenha sido pago à vista ou parcelado, desde que dentro do ano-calendário em que o rendimento de aluguel foi recebido.

Pode parecer óbvio, mas vale aqui uma pequena observação... Os encargos listados nesse subcapítulo somente poderão reduzir o valor do aluguel bruto quando o ônus tenha sido exclusivamente do locador (6).

Nota Valor Consulting:

(6) No caso dos mencionados encargos terem sido pagos diretamente pelo locatário a quem de direito, ou seja, sem transitar nas mãos do locador, não poderão ser deduzidos do valor do aluguel recebido.

Base Legal: Art. 42 do RIR/2018; Art. 31, § 1º da Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014 e; Questão 419 do Perguntão IRPF da RFB/2020 (Checado pela Valor em 23/01/23).

4.1.1) Taxa de manutenção de associação de proprietários:

Não há previsão legal para dedução das despesas com "taxa de manutenção de associação de proprietários" da Base de Cálculo (BC) do Imposto de Renda. As taxas dedutíveis são as compreendidas no conceito de tributo cobrado por uma atuação estatal específica, conforme disposto nos artigos 77 a 80 da Lei nº 5.172/1966 (CTN/1966).

Base Legal: Questão 418 do Perguntão IRPF da RFB/2020.

4.1.2) Despesas com advogado para retirar inquilino e reformas para futura locação:

Não são dedutíveis dos rendimentos de aluguel as despesas com advogado para retirar inquilino e a realização de reformas no imóvel para futura locação por falta de previsão legal.

Base Legal: Questão 420 do Perguntão IRPF da RFB/2020.

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4.2) Rendimentos oriundos da sublocação de imóvel:

Os rendimentos oriundos da sublocação de imóvel são tributáveis e estão sujeitos ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão), quando recebidos de pessoa física, ou na fonte, quando pagos por pessoa jurídica e na Declaração de Ajuste Anual (DAA). Nesse caso, considera-se rendimento tributável do sublocador a diferença positiva entre o aluguel recebido do sublocatário e o aluguel pago ao locador (7).

Enfatizamos, conforme já mencionado no subcapítulo 4.1, que não compõe o rendimento bruto para fins de tributação, no caso de aluguéis de imóveis, o valor recebido pela sublocação do aluguel pago ao proprietário do imóvel sublocado.

Nota Valor Consulting:

(7) Se desse cálculo resultar valor negativo, não haverá que se falar em tributação pelo Imposto de Renda.

Base Legal: Art. 45, § 4º do RIR/2018 (Checado pela Valor em 23/01/23).

4.3) Rendimentos pagos por empresa seguradora:

Os rendimentos de aluguéis pagos por seguradora a locador pessoa física, em virtude de inadimplemento do locatário, estão sujeitos à retenção do Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF), conforme se depreende da leitura da Solução de Consulta Cosit nº 221/2017:

SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT Nº 221, DE 09 DE MAIO DE 2017

(Publicado(a) no DOU de 12/05/2017, seção 1, pág. 22)


ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA FÍSICA - IRPF

EMENTA: SEGURO FIANÇA. RENDIMENTO DE ALUGUEL. Rendimento de aluguel, garantido por seguro fiança, recebido da seguradora por pessoa física, em face do exercício da garantia, está sujeito à retenção na fonte pela pessoa jurídica que efetuou o pagamento.

DISPOSITIVOS LEGAIS: Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988, art. 7º, inciso II; Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 - Regulamento do Imposto sobre a Renda RIR/1999), art. 631.

Base Legal: Ementa e item 7 da Solução de Consulta Cosit nº 221/2017 (Checado pela Valor em 23/01/23).

4.4) Usufruto:

Se o usufruto constar de escritura pública averbada no registro de imóveis, o pai, ao relacionar o imóvel em sua Declaração de Bens e Direitos, informa a constituição do usufruto em favor do filho. Os rendimentos do aluguel são tributáveis em nome do filho.

Se não houver escritura averbada, o pai, ao relacionar o imóvel em sua Declaração de Bens e Direitos, informa que os rendimentos respectivos foram doados ao filho. Os rendimentos do aluguel estão sujeitos ao recolhimento mensal (carnê-leão), se recebidos de pessoa física ou, na fonte, se pagos por pessoa jurídica e devem ser incluídos, como rendimentos tributáveis, na declaração de ajuste do pai. Para o filho, os rendimentos são não tributáveis, como doação em espécie.

Base Legal: Questão 194 do Perguntão IRPF da RFB/2020 (Checado pela Valor em 23/01/23).

4.5) Luvas, prêmios, gratificações ou quaisquer:

As luvas, prêmios, gratificações ou quaisquer outras importâncias pagas ao locador ou cedente do direito, pelo contrato celebrado para uso, ocupação, fruição ou exploração de bens corpóreos e direitos são rendimentos tributáveis, como aluguéis, por meio do recolhimento mensal (carnê-leão), se recebidos de pessoa física ou, na fonte, se pagos por pessoa jurídica, e na declaração de ajuste.

Base Legal: Questão 200 do Perguntão IRPF da RFB/2020 (Checado pela Valor em 23/01/23).

5) Arrendamento de imóvel rural:

Os rendimentos provenientes de arrendamento de imóvel rural, ainda que o contrato celebrado refira-se a parceria rural, se o cedente perceber quantia fixa sem partilhar os riscos do negócio, que é da essência do contrato de parceria rural, estão sujeitos ao Imposto de Renda. Esses rendimentos são tributados, como rendimentos equiparados a aluguéis, por meio do recolhimento mensal (carnê-leão), se recebidos de pessoa física ou, na fonte, se pagos por pessoa jurídica e na Declaração de Ajuste Anual (DAA).

Quando o contrato celebrado referir-se a parceria rural e o cedente não receber quantia fixa e participar dos riscos do negócio, a tributação desses rendimentos é efetuada como atividade rural, não lhes sendo aplicável o tratamento fiscal explanado neste trabalho..

Base Legal: Art. 52, § único do RIR/2018; Parecer Normativo CST nº 90/1978 e; Questão 198 do Perguntão IRPF da RFB/2020.

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6) Bens em condomínio ou comunhão:

6.1) Comunhão decorrente de sociedade conjugal ou da união estável:

De acordo com o artigo 5º do RIR/2018, na constância da sociedade conjugal, cada cônjuge terá seus rendimentos (inclusive os provenientes de aluguéis) tributados na proporção de (8):

  1. 100% (cem por cento) dos que lhes forem próprios; e
  2. 50% (cinquenta por cento) daqueles produzidos pelos bens comuns.

Registra-se que o disposto acima aplica-se, inclusive:

  1. à união estável, reconhecida como entidade familiar, exceto se houver disposição contratual em contrário quanto às relações patrimoniais (9); e
  2. à separação de fato.

Notas Valor Consulting:

(8) Opcionalmente, os rendimentos produzidos pelos bens comuns poderão ser tributados, em sua totalidade, em nome de um dos cônjuges.

(9) Na união estável, havendo estipulação contratual entre os companheiros, os rendimentos de aluguel dos bens comuns serão tributados na proporcional à participação de cada um.

Base Legal: Art. 5º do RIR/2018; Art. 4º, caput da Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014 e; Questão 204 do Perguntão IRPF da RFB/2020 (Checado pela Valor em 23/01/23).

6.2) Bens em condomínio:

Os rendimentos de aluguel decorrentes de bens possuídos em condomínio (pertencente a mais de uma pessoa) serão tributados proporcionalmente à parcela que cada condômino detiver. Assim, temos que o contrato de locação deverá discriminar a percentagem do aluguel que cabe a cada condômino, evitando, dessa forma, qualquer problema junto à fiscalização da Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB).

Caso não conste no contrato cláusula com o percentagem do aluguel que cabe a cada condômino, recomenda-se fazer um aditivo ao mesmo.

A título de exemplo, vamos imaginar um galpão comercial que esteja locado para terceiro por R$ 19.000,00 (dezenove mil reais) mensais e que o contrato de aluguél preveja os seguintes percentuais de participação no aluguel:

ProprietárioParticipação
Carlos Junqueira da Silva25%
Maurício Albuquerque75%
Total:100%

Agora, considerando que a referida participação no aluguel, teremos a seguinte distribuição dos rendimentos de aluguéis entre os locadores:

ProprietárioParticipaçãoValor do rendimento tributável
Carlos Junqueira da Silva25%4.750,00
Maurício Albuquerque75%14.250,00
Total:100%19.000,00

Como podemos verificar, Carlos deverá oferecer para tributação o valor de R$ 4.750,00 (quatro mil, setecentos e cinquenta reais) e Maurício o valor de R$ 14.250,00 (quatorze mil, duzentos e cinquenta reais).

Por fim, é importante mencionar que os bens em condomínio deverão ser mencionados nas respectivas declarações de bens, relativamente à parte que couber a cada condômino.

Base Legal: Art. 13 do RIR/2018 e; Art. 4º, caput da Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014 e; Questão 204 do Perguntão IRPF da RFB/2020 (Checado pela Valor em 23/01/23).

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7) Tributação mensal na fonte ou no carnê-leão:

Os rendimentos de aluguéis percebidos por pessoas físicas deverão observar a seguinte regra:

  1. rendimento pago por pessoa jurídica: estará sujeito ao Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF), a ser retido pela fonte pagadora, mediante aplicação da tabela progressiva mensal (Código de recolhimento Darf: 3208 - Aluguéis e royalties pagos a pessoa física) (10);
  2. rendimento pago por pessoa física ou fonte situada no exterior: estará sujeito ao recolhimento mensal obrigatório do imposto, o famoso carnê-leão (Código de recolhimento Darf: 0190 - Carnê-leão).

Nunca é demais relembrar que a tributação mensal não se aplica ao valor locativo de imóvel cedido gratuitamente para uso de terceiros, o qual somente será tributável na Declaração de Ajuste Anual (DAA) do beneficiário.

Nota Valor Consulting:

(10) No caso de bem em condomínio em que o locatário for pessoa jurídica, esta deve efetuar a retenção na fonte em relação ao valor pago individualmente a cada condômino.

Anualmente, a pessoa jurídica locatária deve fornecer comprovante do rendimento que couber a cada um, com indicação do respectivo valor retido na fonte.

Base Legal: Art. 118, caput, IV e 688 do RIR/2018; Art. 30 da Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014 e; Questão 204 do Perguntão IRPF da RFB/2020 (Checado pela Valor em 23/01/23).

7.1) Aluguéis de imóveis pagos por pessoa jurídica:

No caso de aluguéis de imóveis pagos por pessoa jurídica, não integrarão a Base de Cálculo (BC) para efeito de incidência do Imposto de Renda:

  1. o valor dos impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
  2. o aluguel pago pela locação do imóvel sublocado;
  3. as despesas pagas para sua cobrança ou recebimento; e
  4. as despesas de condomínio.

Registra-se que os encargos acima somente poderão reduzir o valor do aluguel bruto quando o ônus tenha sido do locador.

Base Legal: Art. 31, caput, § 1º da Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014 (Checado pela Valor em 23/01/23).

8) Aluguéis pagos por intermédio de administradoras ou outros mandatários:

O Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF) somente será devido quando o locador for pessoa física e o locatário for pessoa jurídica. No caso da imobiliária, ela funciona como mera intermediária, sendo assim, o locatário responsável pelo pagamento deve ter como referência o "contrato de aluguel" para verificar se o locador é pessoa física ou não. Sendo o locador pessoa física e o locatário for pessoa jurídica a retenção deverá ser normalmente efetuada.

Caso locador e locatário sejam pessoas físicas, os aluguéis recebidos pelo locador sujeitam-se ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão), ainda que o pagamento seja feito por intermédio de empresa administradora de bens, pois esta não figura como fonte pagadora.

Bom, de qualquer forma, quando o aluguel for recebido por meio de imobiliárias, por procurador ou por qualquer outra pessoa designada pelo locador, será considerada como data de recebimento aquela em que o locatário efetuou o pagamento, independentemente de quando tenha havido o repasse para o beneficiário.

Base Legal: Arts. 688 e 796, caput, I do RIR/2018 e; Art. 31, § 2º da Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014 (Checado pela Valor em 23/01/23).

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9) Aluguéis depositados judicialmente:

No caso de o locatário efetuar em juízo o depósito dos aluguéis, tal fato não configura a aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica da renda ou proventos para o seu legítimo titular, não estando sujeito a retenção do imposto (se o locatário for pessoa jurídica) nem obrigado a recolher o imposto mensal do carnê-leão (se o locatário for pessoa física). Esses rendimentos são tributados somente quando liberados pela autoridade judicial ao beneficiário ou ao seu representante legal..

Ainda no que se refere aos aluguéis depositados judicialmente, cabe nos observar o seguinte:

  1. os rendimentos recebidos acumuladamente:
    1. quando correspondentes a anos-calendário anteriores ao do recebimento, serão submetidos à incidência do Imposto de Renda com base na tabela progressiva acumulada na forma prevista no Anexo IV da Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014, e serão tributados exclusivamente na fonte, no mês do recebimento ou do crédito, em separadamente dos demais rendimentos recebidos no mês;
    2. quando correspondentes ao ano-calendário em curso, serão tributados, no mês do recebimento ou crédito, sobre o total dos rendimentos;
  2. para fins de determinação da Base de Cálculo (BC) do imposto, além das deduções comuns (dependentes, pensão alimentícia, contribuições previdenciárias, observadas as condições pertinentes), poderão ser deduzidas as despesas com ação judicial necessárias ao recebimento dos rendimentos, inclusive com advogados, se tiverem sido pagas pelo contribuinte, sem indenização.
Base Legal: Arts. 12-A e 12-B da Lei nº 7.713/1988; Arts. 48 e 49 do RIR/2018; Arts. 34 e 43, caput, II da Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014 e; Questão 199 do Perguntão IRPF da RFB (Checado pela Valor em 23/01/23).

10) Tributação na Declaração de Ajuste Anual (DAA):

Na Declaração de Ajuste Anual (DAA) o contribuinte (locador) deverá incluir os aluguéis recebidos durante o ano, seja de pessoa física ou jurídica, entre os demais rendimentos tributáveis e, do imposto anual devido, poderá deduzir o Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF) e o pago no carnê-leão sobre esses rendimentos.

Nunca é demais enfatizar que deverá ser incluído na DAA o valor locativo de imóvel cedido gratuitamente para uso de terceiros, exceto no caso de cessão para uso do cônjuge ou de parentes de 1º grau (pais e filhos).

Base Legal: Arts. 76 e 120 do RIR/2018 e; Art. 22, VI da Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014 (Checado pela Valor em 23/01/23).

10.1) Bens em condomínio ou comunhão:

No caso de propriedade em condomínio: cada condômino tributa a parcela do rendimento que lhe cabe, mas somente aquele em cujo nome foi efetuado o recolhimento pode compensar o imposto em sua declaração, a não ser que seja retificado o Darf (carnê-leão) ou a Dirf (no caso de fonte).

No caso de propriedade em comum em decorrência da sociedade conjugal/união estável: o imposto pago por um dos cônjuges/companheiros ou retido na fonte pode ser compensado meio a meio, independentemente de quem o tenha pagado ou suportado a retenção; opcionalmente, o imposto pode ser compensado pelo total na declaração de um deles, desde que tribute a totalidade dos rendimentos comuns.

Base Legal: Questão 82 do Perguntão IRPF da RFB/2020.

11) Multa por rescisão de contrato de aluguel:

A multa por rescisão de contrato de aluguel é considerada rendimento de aluguel, consequentemente é tributada como tal. Podemos tirar essa conclusão da leitura do artigo 32 da Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014:

Art. 32. Compõem a base de cálculo, para efeito de tributação, os juros de mora, atualização monetária, multas por rescisão de contrato de locação, a indenização por rescisão antecipada ou término do contrato e quaisquer acréscimos ou compensações pelo atraso no pagamento do aluguel, bem como as benfeitorias realizadas no imóvel pelo locatário não reembolsadas pelo locador e as luvas pagas ao locador, ainda que cedido o direito de exploração. (Grifo nossos)

Assim, temos as seguintes situações:

  1. se a multa for paga por pessoa jurídica, esse valor é tributável na fonte e na declaração;
  2. se a multa for paga por pessoa física, esse valor sujeita-se ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão) e à tributação na declaração.
Base Legal: Art. 32 da Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014 e; Questão 287 do Perguntão IRPF da RFB/2020.

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12) Exemplos práticos:

12.1) Exemplo 1:

Alexandre aluga loja localizada no bairro do Catete, no Rio de Janeiro, para a empresa Biscoitos Sublimes Ltda. O valor mensal do aluguel é de R$ 6.000,00.

No dia 05.10.2019 a empresa comercial efetuou o pagamento do aluguel referente ao mês de setembro de 2019 para a imobiliária contratada por Alexandre, que cobra uma taxa de administração de 10% (R$ 600,00).

O pagamento, entretanto, foi somente no valor de R$ 5.219,36, pois a empresa efetuou, também, o pagamento de um Darf (no CNPJ da empresa) no valor de R$ 780,64 referentes à retenção na fonte (pagamento de aluguel feito por pessoa jurídica).

Alexandre receberá da imobiliária, portanto, o valor de R$ 4.619,36 (R$ 6.000,00 – 780,64 – R$ 600,00).

Alexandre deverá, na Declaração de Ajuste Anual (DAA) informar os valores recebidos de aluguel na Ficha "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica". Na ocasião do preenchimento da DAA, Alexandre poderá descontar do valor dos aluguéis recebidos, a comissão paga à imobiliária. Esse valor pago deverá ser informado na Ficha "Pagamentos Efetuados", no código "71 – Administrador de imóveis".

Base Legal: Questão 191 do Perguntão IRPF da RFB/2020.

12.2) Exemplo 2:

Telma aluga apartamento localizado no bairro da Tijuca, no Rio de Janeiro, para Élder. O valor mensal do aluguel é de R$ 3.000,00.

No dia 17.10.2019 Élder efetuou o pagamento do aluguel referente a setembro de 2019 para a imobiliária contratada por Telma, que cobra taxa de administração de 10%. Como o pagamento foi efetuado com atraso, houve o pagamento de uma multa de 5%. O total pago por Élder foi de R$ 3.150,00.

Telma deverá gerar o Darf relativo ao carnê-leão, uma vez que se trata de aluguel pago por pessoa física.

Considerando o valor recebido de R$ 3.150,00 (aluguel + multa) e descontando-se a taxa de administração de R$ 315,00, o valor que servirá de base de cálculo para o imposto sobre a renda será de R$ 2.835,00. O valor do Darf, que pode ser gerado por meio do Programa Carnê-Leão 2019, será de R$ 70,45.

Telma deverá, na Declaração de Ajuste Anual, informar os valores recebidos de aluguel (acrescidos de multa) na Ficha "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior pelo Titular", na aba "Outras Informações", na coluna relativa a "Aluguéis". Os valores a serem informados podem ser os valores líquidos, ou seja, já descontados os valores pagos de comissão à imobiliária. Esses valores pagos à imobiliária, entretanto, deverão ser informados na Ficha "Pagamentos Efetuados", no código "71 – Administrador de imóveis".

Base Legal: Questão 191 do Perguntão IRPF da RFB/2020.

13) Aluguéis pago por não residente:

Preliminarmente, deve-se verificar se há acordo ou tratado entre o Brasil e o país de origem do residente no exterior ou legislação interna que permita a reciprocidade de tratamento. Existindo tais instrumentos, o tratamento fiscal será aquele neles previsto.

Não havendo acordo, as importâncias pagas, remetidas, creditadas, empregadas ou entregues a pessoas físicas residentes ou domiciliadas no exterior, provenientes de rendimentos produzidos por bens imóveis situados no Brasil serão tributado, exclusivamente na fonte, à alíquota de 15% (quinze por cento).

Observe-se que, para fins de determinação da Base de Cálculo (BC) do imposto, será permitido deduzir, mediante comprovação, as despesas referidas no subcapítulo 4.1.

Nota Valor Consulting:

(11) O imposto deve ser recolhido na data da ocorrência do fato gerador, sendo responsável pelo recolhimento o procurador do residente no exterior. O procurador deve efetuar o recolhimento de Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf), com código de receita 9478, em seu próprio Cadastro de Pessoas Físicas (CPF), posteriormente, na Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte (Dirf), informará o beneficiário dos respectivos rendimentos.

Base Legal: Art. 70, I, "a" da Lei nº 11.196/2005; Arts. 763 e 930, I, "a" do RIR/2018; Art. 33 da Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014 e; Questão 192 do Perguntão IRPF da RFB/2020.

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13.1) Momento da retenção:

O imposto deverá ser retido por ocasião do pagamento, remessa, crédito, emprego ou entrega do rendimento, competindo ao procurador a incumbência de reter o imposto.

Base Legal: Art. 781, I do RIR/2018 (Checado pela Valor em 23/01/23).

13.2) Alíquota 0%:

A alíquota do IRRF sobre os rendimentos auferidos no Brasil, por residentes ou domiciliados no exterior, fica reduzida a 0% (zero por cento) nas remessas ao exterior em pagamento de aluguéis e arrendamento de stands e locais para exposições, feiras e conclaves semelhantes, desde que destinados, exclusivamente, à promoção de produtos brasileiros.

Base Legal: Art. 755, III, "a" do RIR/2018 (Checado pela Valor em 23/01/23).

13.3) Beneficiário residente ou domiciliado em país ou dependência com tributação favorecida:

Os rendimentos remetidos a beneficiários residentes ou domiciliados em país ou dependência que não tribute a renda ou que a tribute à alíquota inferior a 20% (vinte por cento), a que se refere a artigo 24 da Lei nº 9.430/1996, sujeitam-se à tributação do IRRF à alíquota de 25% (vinte e cinco por cento).

Nota Valor Consulting:

(12) O percentual de 20% (vinte por cento) foi reduzido para 17% (dezessete por cento), para os países, dependências e regimes que estejam alinhados com os padrões internacionais de transparência fiscal, nos termos definidos pela Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB), sem prejuízo da observância das demais condições estabelecidas pelos artigos 24 e 24-A da Lei nº 9.430/1996.

Base Legal: Arts. 24, caput e 24-A, § único da Lei nº 9.430/1996; Art. 748, caput do RIR/2018 e; Portaria MF nº 488/2014 (Checado pela Valor em 23/01/23).

14) Emissão de recibo de aluguel:

É obrigatória a emissão de recibo ou documento equivalente pelo locador ou administrador do bem, quando do recebimento de rendimentos da locação de bens móveis ou imóveis.

Ato do Ministro de Estado da Fazenda estabelecerá, para os efeitos do disposto neste artigo, os documentos que serão considerados equivalentes ao recibo e poderá dispensá-los quando os considerar desnecessários.

Base Legal: Art. 43 do RIR/2018 e; Art. 35 da Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014.
Informações Adicionais:

Este material foi escrito no dia pelo(a) Valor Consulting e está atualizado até a doutrina e legislação vigente em (data da sua última atualização), sujeitando-se, portanto, às mudanças em decorrência das alterações doutrinárias e legais.

Lembramos que não é permitido a utilização dos materiais aqui publicados para fins comerciais, pois os mesmos estão protegidos por direitos autorais. Também não é permitido copiar os artigos, materias e arquivos do Portal Valor Consulting para outro site, sistema ou banco de dados para fins de divulgação em sites, revistas, jornais, etc. de terceiros sem a autorização escrita dos proprietários do Portal Valor Consulting.

A utilização para fins exclusivamente educacionais é permitida, desde que indicada a fonte:

"Valor Consulting. Tributação dos rendimentos de aluguéis e arrendamentos nas pessoas físicas (Área: Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF)). Disponível em: https://www.valor.srv.br/artigo.php?id=980&titulo=tributacao-dos-rendimentos-de-alugueis-arrendamentos-nas-pessoas-fisicas. Acesso em: 03/02/2023."

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